كيف تغيرت قواعد بيع وتأجير العقارات في أوكرانيا

بوابة أوكرانيا – كييف – 12 مايو 2022- بعد أن قرر الاتحاد الروسي محاصرة أوكرانيا وشن هجوم مسلح على مدنها والسيطرة على جميع أجزائها، تأثر العالم أجمع بهذا القرار، حيث أثرت الحرب على الاقتصاد العالمي وتضررت أغلب الأسواق مما أدى الى إعادة التوجيه والتكيف مع قواعد الوجود الجديدة، فيجب على مواطني أوكرانيا أيضًا تغيير نهجهم تجاه الشؤون المعتادة أثناء الحرب،و خلال هذه الأشهر اضطر العديد من الأوكرانيين إلى مغادرة منازلهم والبحث عن ملجأ آمن، لا سيما في غرب أوكرانيا، وحاول بعض النازحين الحصول على سكن مجاني، وحاول البعض استئجاره. وأراد أحدهم أن يشتري مترًا مربعًا في منطقة ما، ومع ذلك، خلال الأحكام العرفية تم تغيير إجراءات تسجيل مثل هذه المعاملات.
حيث قال المحامي مايند، الشريك الإداري لشركة المحاماة أولكسندر شكليبي، إن ما تغير بالضبط لكل من الأفراد والشركات خلال الحرب .
تأثر سوق العقارات سلبًا منذ جائحة فيروس كورونا كانخفاض البناء، وانخفاض الملاءة المالية، وما إلى ذلك، بمجرد أن بدأ وضع السوق في الاستقرار، لا سيما بسبب الطلب المتزايد على العقارات في الضواحي والاستثمار الأجنبي.
وفي فبراير 2022 تفاقم الوضع من خلال استبدال القيود باندلاع حرب واسعة النطاق، والأحكام العرفية، وفقدان الوظائف للعديد من الأوكرانيين، وخطر إلحاق الضرر بالمبنى بصواريخ العدو، ووقف عدد من المرافق والقيود المفروضة على السجل العقاري للدولة.

كيف يتم بيع العقارات خلال الحرب؟

قامت وزارة العدل الأوكرانية بتقييد الوصول إلى معظم سجلات الدولة، بما في ذلك سجل الدولة لحقوق الملكية العقارية من أجل الحد من التدخل وحماية البيانات في الأيام الأولى من الحرب.
ونظرًا لأن حوالي 3٪ من المشردين داخليًا فكروا في شراء منزل في السوق الثانوية في المناطق الغربية الأكثر هدوءًا في أوكرانيا، ظهرت مخططات مختلفة للمعاملات العقارية، ومن بين تلك الأمور الشائعة: شراء العقارات بالتوكيل، وإبرام عقود بيع العقارات دون تسجيلها لدى الدولة، وإبرام الاتفاقيات الأولية، وإصدار الوصية، وإبرام عقد إيجار طويل الأجل مع حق الاسترداد، ولذلك حذر بعض المحامين من خطورة مثل هذه الخيارات.
وفي 28 أبريل 2022، دخل قرار مجلس الوزراء الذي يستأنف شراء وبيع العقارات ويسمح لكتاب العدل بأداء أعمال التوثيق معها، مع تقديم عدد من الاستثناءات حيز التنفيذ، كما لا يمكن الحصول على حق ملكية العقارات من ممثل مالك الفرد بموجب توكيل رسمي؛ يحظر إجراء التسجيل الحكومي لملكية العقارات خلال شهر التسجيل المسبق حيث لا يمكنك بيع العقارات إذا كانت مملوكة لمدة تقل عن شهر؛ ويحظر إجراء تسجيل الدولة لحقوق الملكية على أساس العقود الموثقة في الفترة من 25 فبراير 2022 حتى إدراجها في القائمة ذات الصلة.
وفي الوقت نفسه، من المستحيل تخيل إجراء شراء وبيع قانوني دون إجراء التغييرات المناسبة على السجل حتى التحقق من مالك العقار مستحيل بدون سجل عمل.
لذلك لن يقوم جميع الموثقين بالتصديق على عقود العقارات وتسجيل ملكيتها، وفي 3 مايو 2022 وافقت وزارة العدل على قائمة الموثقين الذين يؤدون أعمال التوثيق على الممتلكات القيمة.
كما تم استعادة الوصول إلى هذه السجلات فقط لكتاب العدل، بالإضافة إلى ذلك، تحتوي هذه القائمة على تحفظات تمنع بعض كتاب العدل من أداء بعض أعمال التوثيق ويتم تحديثها باستمرار.
وحتى لا تُترك بدون أموال وبدون عقارات، لا يوصى بالدخول في معاملات مشكوك فيها لشراء العقارات أو بيعها خلال الأحكام العرفية وفي غضون شهر من تاريخ إنهائها، من الصحيح تقديم طلب إلى كاتب عدل مدرج في القائمة المعتمدة من قبل وزارة العدل لأقاليم معينة حيث يجوز لتسجيل ولاية منطقة كييف يتم تنفيذها من قبل كتاب العدل في المنطقة.
وكذلك يجب إيلاء اهتمام خاص للحالات التي حصل فيها البائع على الملكية على أساس المعاملات التي تمت خلال الأحكام العرفية أو حتى قبل أيام قليلة من الحرب، وذلك بمقارنة تاريخ أساس الملكية وتاريخ تسجيلها لدى الدولة.

ما هي المخاطر الإضافية الموجودة في سوق البيع والشراء؟

بدأ شراء وبيع العقارات في السوق الثانوية يتعافى شيئًا فشيئًا من بداية الحرب، وبالتالي من السابق لأوانه استخلاص استنتاجات عامة حول التغيرات في أسعار شراء الشقق والمنازل، وفي الحرب التي طال أمدها في المناطق الشرقية والجنوبية من أوكرانيا، يبدو أن التسعير الإقليمي محتمل تمامًا، عندما تزداد تكلفة العقارات في الغرب، وأرخص في أراضي الأعمال العدائية النشطة والمجاورة.
حيث أن سوق العقارات الأصلي له خصائصه الخاصة، وعلى الرغم من أن فرصة الاستثمار في البناء خلال الحرب لم تكن محدودة، إلا أن الاهتمام نشأ في الغالب في الشقق والمكاتب في المباني الجديدة المبنية حديثًا في المناطق الغربية.
ولقد لاحظت شركات البناء في كييف تكثيفًا في مواقع البناء والإبلاغ عن استئناف أعمال البناء، لكن ليس كلهم يفتحون أقسامًا للمبيعات للمشترين بسبب الظروف الراهنة.
إذ ‘ن الأمر لا يتعلق باستئناف الاستثمارات في العقارات البدائية قبل الحرب، حتى في المناطق الأكثر هدوءًا، وقد يكون هذا تحديًا جديدًا للمطورين، حيث أن زيادة تكلفة الطاقة ومواد البناء تزيد من تكلفة البناء مع تقليل طلب المستثمرين، أي تقليل قدرة السكان على سداد الديون ووجود مشترين أجانب.
لذلك سيطلب المستثمرون ضمانات قانونية إضافية من المطور، حتى لا يتركوا بمفردهم مع حقوق الكائن المحفوظ في البناء أو البناء طويل الأجل، فمن الواضح أن فحوصات المحامين لحقوق الأرض وأسباب البناء لن تكون كافية للمستثمر لاتخاذ القرار، كما سيضطر المستثمرون في سوق العقارات الأصلي إلى البحث عن طرق جديدة للضمانات للمشترين حتى لا يبيعوا بخسارة.

كيف تغيرت قواعد الإيجار أثناء الحرب؟

يرتبط الطلب الإقليمي على إيجار المباني السكنية والتجارية بنشاط الأعمال العدائية في منطقة معينة، حيث أُجبر عدد كبير من العائلات والشركات على الانتقال إلى مناطق أكثر هدوءًا في البلاد إلى أجل غير مسمى.
ففي المناطق الغربية من أوكرانيا، ، هناك ذروة أسعار تأجير المساكن بسبب النمو السريع للطلب، من الممكن أن يلتقط سوق العقارات التجارية هذا الاتجاه الإقليمي جزئيًا، لكن أي تنبؤات يجب أن تأخذ في الاعتبار مدة وموقع الأعمال العدائية النشطة.
كما يتم تأجير المساكن أثناء الأحكام العرفية وفقًا للقواعد العامة، وكذلك قبل الأعمال العدائية، مع مراعاة الظروف الفعلية، كما إن التحقق من مالك العقار مستحيل بدون سجل عمل، لذا يجب عليك تحليل المستندات المقدمة من المالك بالتفصيل لتأكيد حقوقه وهويته، والإشارة إليها في العقد المكتوب، و يوصى في الأحكام العرفية بأن تنص اتفاقية الإيجار على شروط القوة القاهرة.
اعتبارًا من 3 مايو 2022 ، ، أصبح من الممكن التقدم بطلب للحصول على عقد إيجار موثق بناءً على طلب الأطراف، ولكن فقط لكتاب العدل المدرجين في القائمة المعتمدة من قبل وزارة العدل.
هذا وقد تم إجراء عدد من التغييرات على عقد إيجار ممتلكات الدولة والبلديات، والتي دخلت حيز التنفيذ في 13 أبريل، حيث يجوز لمجلس وزراء أوكرانيا وضع قواعد أخرى لاستئجار ممتلكات الدولة والبلديات غير تلك المنصوص عليها في قانون أوكرانيا بشأن إيجار ممتلكات الدولة والممتلكات المجتمعية ضمن حدود معينة.
كما يتم تشجيع الشركات المهتمة على قراءة المزيد عن الابتكارات وتذكر أن مدة عقود إيجار ممتلكات الدولة، التي يتم إبرامها خلال الأحكام العرفية، قد لا تتجاوز 12 شهرًا بعد إنهاء الأحكام العرفية.
ومن أجل أن يكون لها تأثير إيجابي على بيئة السوق، وسوق العمل، ومعدل التوظيف، وتقليل العبء المالي على الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم مجلس مدينة كييف للأحكام العرفية وبعد شهر واحد من نهايته ينص على إعفاء المستأجرين من الإيجار.