Ринок землі що приховує влада і чому нотаріуси відмовляються посвідчувати угоди?

Київ 03/08/2021 Ворота України

Чи дійсно власники землі отримали право вільно розпоряджатися своїми гектарами?
1 липня 2021 року запрацював ринок сільгоспземель. Це врешті-решт сталося попри шалений спротив опозиції та десятиліття бурхливих дискусій.
Традиційно влада з пафосом поставила галочку – ще одна реформа реалізована. Та чи дійсно все запрацювало і власники землі отримали право вільно розпоряджатися своїми гектарами?
Не всі нотаріуси як приватних, так і державних контор  –беруться за земельні угоди. «Фактично ми не в змозі зібрати всі необхідні за законом документи», – розвели руками в одній із нотаріальних контор.
То що ж реально відбувається на новому ринку, про що мовчить влада і які деталі потрібно враховувати охочим продати або ж купити пай? Про це у розмові з Русланом Соколом, юристом, фахівцем у земельному та аграрному праві, який супроводжує договори, а також консультує народних депутатів і фермерські господарства. Минув перший місяць ринку землі. В цілому законодавство про обіг земель у нас дуже ліберальне. Просте та незарегульоване. Два запобіжники – 100 га в одні руки фізособі та три роки відстрочки на придбання юрособами – ніщо у порівнянні з західноєвропейськими моделями. Неозброєним оком видно, що спрямоване воно не на розвиток вітчизняного селянства, фермерства, зайнятості сільського населення тощо. Коли відкрили ринок землі нам ставили європейські моделі ринку земель, особливо кивали на західні країни та ціни за один гектар у Німеччині, Нідерландах. Ми ж на сьогодні не маємо належних запобіжників від концентрації земель у руках акціонерів агрохолдингів, випадкових людей: у чиновників-декларантів сотні тисяч євро та доларів готівки, у колишніх прокурорів та поліцейських – те ж саме. Для розвитку сімейних господарств мало би бути передбачене першочергове право на викуп земель суміжних землекористувачів. Такий пріоритет повинні мати і мешканці території громади протягом певного періоду, особи, які мають освіту або досвід, або дійсні наміри займатися сільським господарством, потім, власне, сама громада в особі органів місцевого самоврядування. А що тепер у нас? Будь-хто з будь-якого регіону може купувати, перепродавати землю. Громаді не гарантовано розвиток, місцеві фермери не захищені, шлях до ще більшого укрупнення відкрито.
Натомість ретельно виписано законодавство щодо переважного права орендарів на придбання орендованої землі, щоправда у другу чергу, а першочергове право забезпечили собі лобісти видобування корисних копалин.
Попри все угоди все ж відбуваються. Такі договори підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, а складність і вартість таких послуг залежить від багатьох факторів. Які головні проблеми ви зафіксували у перший місяць?

Перше. Проблеми, які оголились із відкриттям ринку землі, мали як технічну, так і правову природу. Технічні проблеми було дуже швидко усунуто. Стосувалися вони вимоги до нотаріусів самим провадити перевірку покупців та продавців за реєстрами Держгеокадастру. На практиці на момент старту ринку землі відповідний доступ мали лише 879 із 6,5 тисяч нотаріусів у країні. Вирішення проблеми з доступом розтягнулося на кілька тижнів, але вже до кінця липня його мали всі нотаріуси. Оформлення угод із купівлею та продажем земель гальмується не відсутністю внутрішніх процедур, а неузгодженістю законодавства в цілому. Ситуація ускладнюється різним читанням норм. І найбільшу проблему наразі складає обчислення тих самих 100 гектарів – граничного розміру землі, яку може мати в приватній власності українець до 1 січня 2024 року відповідно до статті 15 перехідних положень Земельного кодексу. Ця ж стаття застерігає, що зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання нею чинності, що на вигляд є логічним, адже закон не може мати зворотної сили. Тобто, якщо йти за буквою закону, то ті всі земельні наділи, які були у власності громадян, «обнулилися», і норма про «100 гектарів у одні руки» мала би стосуватися тільки ділянок, куплених після 1 липня, перевірка на відповідність цій нормі нотаріусу вартувала б декількох хвилин часу. А так, обережний нотаріус, обов’язок якого посвідчувати безспірні факти, дотримуючись букви закону, просто не зможе встановити кількість землі у набувача, тому, що дані про них можуть міститися у паперових реєстрах земель по всій Україні. Здійснити таку перевірку неможливо за будь-яких старань.
Навіть думки знаних земельних юристів розділилися. У своєму відеосемінарі відома юристка Алла Кальніченко, ексочільниця юридичного департаменту Держкомзему, радить контролювати гектари, набуті з 1 липня. Однак уряд читає цю норму по-своєму, вважаючи, що потрібно рахувати все включно із набутим раніше – це випливає із прийнятих ним підзаконних актів щодо перевірки на відповідність набувача права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України. Наслідком такого різночитання є вже дві нові проблеми: юридична та методологічна. По-перше, нотаріус, який опиняється між двома нормами, що протирічать одна одній, має брати на себе дуже серйозну відповідальність. Адже, відповідно до закону, договори з перевищенням ліміту будуть визнаватися недійсними, а надлишкова площа – конфісковуватися. Звичайно, що нотаріусу в такому випадку легше відмовитися від посвідчення договору або брати перевірених постійних клієнтів. Автори постанови уряду про вищезгаданий порядок перевірки категоричні і наполягають на обрахунку усіх земель сільгоспризначення на день звернення набувача, а п.15 перехідних положень Земельного кодексу трактують як захист землевласників від конфіскації набутих понаднормових гектарів до 1 липня 2021 року.

Як вирішити цю двозначність, на вашу думку?

На мою думку, керуючись ст. 58 Конституції України, обрахунок треба було б розпочинати з 1 липня 2021 року. Земельним кодексом визначено, що обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності обігу земель сільськогосподарського призначення, а тому не може трактуватися виключно як захист від конфіскації наділів понад 100 га, так як на момент їх набуття зазначене обмеження не було встановлено законодавством. І на сьогодні чинні норми про конфіскацію не можуть діяти у зворотному часі незалежно від тексту п. 15 перехідних положень Земельного кодексу України.

Друге. Залишається відкритим і питання, чи є земля, отримана у власність у попередні роки, спільно набутим майном подружжя. Сімейний кодекс не дає на це питання однозначної відповіді. З 2011 по 2012 рік діяла норма, відповідно до якої земельні ділянки, надані безоплатно із державної комунальної власності одному з подружжя, ставали спільною сумісною власністю подружжя. Згодом цю частину вилучили із кодексу, і формально тепер приватизовані ділянки перебувають в особистій власності кожного з подружжя. Але справа в тому, що всі паї, які надавалися громадянам України ще за указами президента Кучми, не є безоплатною приватизацією земель державної та комунальної власності відповідно до ст. 121 Земельного кодексу, а стосувалися земель колишньої колективної власності. Складність посвідчення договору для нотаріуса може полягати у встановленні кількості шлюбів продавця, надання персональних даних одного з подружжя, у тому числі колишнього, для здійснення відповідних перевірок. Узгодити законодавство в цьому питанні має Верховна Рада.

Так, це третій момент. Мова про проблему, яку створює переважне право викупу земельної ділянки. Здебільшого нотаріуси не беруться посвідчувати договори із землею, що перебуває в оренді. Навіть якщо учасник правочину – довірена особа орендаря (а до 2024 року, коли право на купівлю отримають юридичні особи, це буде звичайною практикою), нотаріусу простіше прохати для початку розірвати договір оренди, а потім уже купувати землю у власність. Тому що процедура передачі переважного права непроста, воно реєструється у реєстрі як обтяження, а нотаріус, до якого прийшли з наміром відчуження земельної ділянки, має повідомити про це орендаря. А ще, якщо складеться така ситуація, що орендар знаходиться в одному районі, покупець в іншому, а земельна ділянка в третьому, то нотаріусу посвідчувати такий договір перешкодить стаття 55 закону про нотаріат. Посвідчувати договір треба нотаріусу, який розпочав процедуру – повідомив орендаря про намір власника продати земельну ділянку, а переважне право може бути передане особі, яка не мешкає в окрузі нотаріуса. Ще одна схожа колізія пов’язана із землею, що передана в довірчу власність, наприклад, у заставу під кредит. У зв’язку з тим, що, згідно зі ст. 597-1 Цивільного кодексу, з моменту передачі майна в заставу право власності особи, що володіла ним, припиняється і переходить до кредитора (довірчого власника) без права на відчуження майна, Нотаріальна палата в переддень зняття мораторію на землю просила Мін’юст дати роз’яснення щодо земель, переданих у заставу при підрахунку земель, що знаходяться у власності покупця. І головне – вартість посвідчення такого договору не мала.Оскільки вона залежить не тільки від складності самої процедури перевірки, а й від кількості суб’єктів, щодо яких вона провадиться: кількість шлюбів, перевірка юридичної особи на наявність земельних ділянок, учасником якої є набувач. наявність переважного права, тощо. Окрім сплати 1% державного мита від вартості ділянки, вартість послуг становитиме 6-10 тис. грн за договір. За час з відкриття ринку земель сільгосппризначення, було оформлено близько пʼяти тисяч угод купівлі та продажу земель. Про це повідомив перший заступник Голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Анатолій Мірошниченко.Авжеж об’єктивна. Але це інформація, швидше за все, про договори щодо усіх земель, віднесених до категорії сільськогосподарського призначення. У тому числі тих, які не перебували під мораторієм – земельні ділянки для ведення ОСГ, садівництва. Тобто таки це маніпуляція? Адже народ сприймає цю інформацію саме як угоди із землею, яку до 1 липня не можна було продавати. Насправді це не так.

Дійсно, щодо моніторингу колишніх підмораторних земель, уряд виявився неготовим. Нещодавно чиновник Міністерства юстиції Дмитро Кирилюк просив порад у нотаріусів щодо пропозицій здійснення відстежування обігу колишніх підмораторних земель, адже Державний реєстр прав не має такого функціоналу. Така інформація цікавить дуже широке коло суб’єктів, а її немає! Принаймні, ніде чітко не зазначалося про договори щодо конкретного цільового призначення, лише за категорією в цілому.

До речі, законодавець додав великих проблем власникам садових будинків із відповідними земельними ділянками. Ці люди – мешканці міст, вони жодного стосунку не мали і не мають до сільського господарства. Землі для ведення садівництва належать до категорії земель сільськогосподарського призначення, а тому при їх відчуженні треба пройти усі процедури, описані вище, як при відчуженні земель, виділених власникам земельних часток (паїв), та заплатити за нотаріальні послуги дорожче, ніж до 1липня цього року.

Законодавець має якнайшвидше вирішити це питання, оскільки це охоплює значну частину договорів і є безглуздим.

Отже, хто сьогодні продає свою землю? Який він, портрет продавця?

Крупні агрохолдинги повідомляють про запис у чергу на продаж земель, які перебувають у них же в оренді. Але черга виникає не через великий відсоток бажаючих, а через складність і тривалість процедури. У першу чергу, землю продають особи, які не мешкають у селі за місцерозташуванням землі, навіть у цьому регіоні, особи, які мають посвідку на постійне проживання за кордоном. Цікаво, що, у першу чергу, вирішили продати землю ті, хто має великі наділи до 6 га і можуть отримати до $12 тис. одразу, так і ті, хто має до 1 га і не відчуває зиску від оренди у $200-250 на рік та воліє отримати краще зараз $2 тис., ніж таку ж суму дрібними частинами протягом 10 років.
Багато власників паїв тішили себе надіями, що зможуть продати свої ділянки і купити квартири, машини і т.п. Якою сьогодні є об’єктивна ціна гектара, перші угоди сформували індикатив? Так, сформували. Ціни коливаються від $1 тис. за гектар, в залежності від якості ґрунтів. Звісно, що за піщаний ґрунт багато не дадуть. Середня ціна – $2 тиc за 1 га. За сформовані масиви від 10-20 га пропонують до $3-4 тис. у Київській області. Але сформувати такий масив, при 1-5% охочих продати землю – неможливо.